- Г-жо Ценова, как бихте анализирали картината на търсенето и предлагането на имоти в България към момента? Кои са факторите, които влияят на пазара сега?

- Развитието на пазара, ипотечното кредитиране, нарастване на покупателната способност и демографските процеси са основните фактори. Наблюдаваме как с всяка изминала година расте броят на предлаганите жилища, но хубаво е, че с това се увеличава и качеството на новото строителство. Същевременно и културата на българина за инвестиране също вече е на друго ниво.

- Кой купува и какво купува?

- Най-продаваното жилище от нас, както през миналата година, така и сега е двустайният апартамент. Като той съставлява 52% от всички сделки с жилищни имоти.

Купувачите на двустайни апартаменти могат да се разделят на две групи. Първата са млади семейства с едно или две деца, които купуват жилището за собствено ползване. Най-често съпрузите, които са на възраст от 26 до 40 години, използват кредит и собствени средства. Втората група са хората на възраст над 50 години, които закупуват жилището основно с лични средства. Вероятно те са продали по-голям апартамент и с част от парите са си купили жилището.

На второ място по интерес от страна на купувачите се нареждат тристайните апартаменти, които са с дял от 29% от продажбите на жилища. Засилването на търсенето на тези апартаменти е характерна тенденция от началото на годината. Основната група купувачи за тях са семейства с едно или две деца. Съпрузите са на възраст от 31 до 35 години и купуват предимно с кредит.

На трето място с близо 9% дял от продажбите на жилища в страната са гарсониерите.

Към тях се насочват предимно несемейни млади хора на възраст до 35 години, като покупките се осъществяват основно с кредит.

На четвърто място с 4 % дял от продажбите са ателиетата. След тях се нареждат многостайните с 3.5% и на последно място са покупките на къщи с 1.59%.

Г-жа Катя Ценова - управляващ съдружник и изпълнителен директор на най-голямата агенция за недвижими имоти в България -  Адрес Недвижими имоти

- Стагнацията по отношение на заемите как влияе на цените на жилищните имоти? Какво да очакваме да се случи до края на годината? - в посока надолу или нагоре ще е промяната.

- Имотният пазар у нас остава стабилен. Времето, когато инвеститорите търсеха имоти с цел бърза препродажба вече отминава и сега вложенията ще бъдат по-дългосрочни и ще се търси печалба и от отдаването им под наем. Ръстът на цените ще се движи в границите 10-15%, като по-голямо увеличение ще достигат цените на жилищата в периферните райони и на имотите с добри характеристики. В някои сегменти цените ще се запазят или ще се покачват с по-нисък темп, като при панелните жилища, например.

Страната ни има много добър потенциал - хубава природа, стратегическо положение, икономически растеж. Тези фактори ще продължават да насочват интереса на инвеститорите и ние трябва да се възползваме от това.

- Какви са реалните цени на имотите в България?

- Тези нива не случайно са офертни, т.е. те подлежат на преценката на пазара. Именно търсенето и предлагането определят цените. Ако един имот е надценен, то той ще се продава дълго време, докато купувачите не преценят цената като обоснована или реална.

- За продажбите на жилища по интернет основно на чужденци какво бихте коментирали? Запазва ли се тенденцията на търсене от страна на чужденци на така наречения “втори дом” в България?

- Чуждестранните купувачи продължават да избират страната ни като възможност за добра инвестиция в имоти. Съществено увеличение наблюдаваме при сделките с рускоговорящи купувачи, като най-активни са гражданите на Латвия, следвани от тези на Русия и Естония.

Наблюдаваме двойно повече гръцки купувачи, които са сключили сделки чрез Адрес. Това явно се дължи на близостта ни с южната ни съседка и влизането ни в Европейския съюз.

От миналата година на пазара на имоти се появи нова група клиенти - румънците. И докато в началото те търсеха имоти в районите, близки до границата, като Русе, Силистра, Балчик, Шабла, сега вече се интересуват и от апартаменти в планинските курорти като Банско и Разлог.

Към интереса на чужденците за покупка на имот у нас реагират и българските банки. През последните две години расте броят на тези, които кредитират сделките на такива клиенти.

Част от децата и техните творби, взели участие в организираната от Адрес Недвижими имоти кампания “България - моят дом”

- Каква част от сделките с имоти се извършват чрез посредник?

- Няма точна статистика, която да представя официални данни за това. Със сигурност обаче, броят на сделките, които се сключват чрез посредник у нас са по-малко, отколкото в другите европейски страни. В същото време наблюдаваме, че през последните години се увеличава броят на хората, които реализират сделки чрез посреднически агенции, което говори за все по-голямата култура на инвестиране на българина. Хората все повече осъзнават, че професионалният консултант по недвижими имоти или добрата агенция може да им спести пари, време и разочарования. Покупката на имот е нещо, което се прави рядко, а има доста специфични изисквания, които се познават от професионалистите в бранша. Затова ние отделяме изключително внимание на обучението и подготовката на консултантите в Адрес, за да могат да предложат качествено обслужване на нашите клиенти.

- Предвид големия брой агенции за недвижими имоти в страната, как според Вас ще се развие браншът в бъдеще?

- Развитието на франчайз вериги е бъдещето в недвижимите имоти. Това е световната тенденция, която се развива във всички области на икономиката. Пазарните процеси ще накарат участниците да се окрупнят, като останат само тези агенции, които акцентират върху качеството на услугите. В тази връзка пред малките агенции има две посоки на развитие: да свият разходите си, предлагайки минимална добавена стойност на клиентите или да инвестират в увеличаване на качеството на услугите си, като се присъединят към водещите компании. Адрес Франчайз е подходяща възможност за развитието на по-малките агенции с добро име, които могат да имат предимствата на голяма компания. Престижът на Адрес работи за нашите франчайз партньори, но те са длъжни да защитят качеството на обслужване, с което сме известни.

- Как ще се развие пазарът в София? Ще се повишат ли цените в центъра и в така атрактивните южни райони, където местата за ново строителство вече са поизчерпани?

- София винаги ще бъде предпочитана като възможност за инвестиция в имоти. С всяка година наблюдаваме нарастване на предлагането и увеличение на проектите. Цените в централните райони традиционно са високи и не очаквам да има сериозно поскъпване.

Поради ограниченото предлагане на ново строителство и съответно високите цени клиентите купувачи се пренасочват към райони, близки до центъра, но с по-ниски цени. Голяма част от клиентите купуват с цел инвестиция и след ремонт отново ги предлагат на пазара или ги отдават под наем. Едни от най-търсените жилища в тази част на София са едностайни и двустайни с цел инвестиция, но предлагането на тези имоти е много ограничено. Висок е и интересът към наемане на търговски площи на ключови места, но предлагането им също е много малко.

Поради изчерпването на терени в централните части на градовете, обезщетенията достигат до 50%, както е в София например. Високите цени на земята в регулация и ограниченото предлагане насочи интереса към парцели с възможност за промяна на статута с цел строителство. Все повече се търсят терени на главни булеварди или на изходните артерии за изграждането на бизнес сгради и логистични центрове.

Трябва да се има предвид и факта, че големите градове се разрастват по периферията, където голяма част от парцелите не са в регулация. Очакваме, че през 2008 година поскъпването на терените за строителство ще допринася и за ръста на цените на имотите.

Една от рисунките, участвали в Националната кампания “България - моят дом”

- Какъв ръст очаквате да има при цените на жилищата през тази година?

- Първите месеци на тази година подтвърдиха прогнозите за успокояване на пазара. Не смятам, че ще сме свидетели на голямо поскъпване на цените, каквото наблюдавахме през последните няколко години, но и не очаквам спадове. По-интензивно ще бъде поскъпването в малките градове, където имотите до скоро бяха подценявани.

Активността на пазара в големите градове на страната ще продължи и през тази година. Ще продължи засиленото предлагане на ново строителство, като ще започват да излизат апартаменти и на вторичния пазар. Инвеститорският интерес ще се фокусира в изграждането на крайградски жилищни зони, сателитни селища и затворени комплекси.

Ръстът ще се движи в границите 10-15%, като по-голямо увеличение ще достигат цените на жилищата в периферните райони и на имотите с добри характеристики. В някои сегменти цените ще се запазят или ще се покачват с по-нисък темп, като при панелните жилища, например.

- Развитието на пазара в по-малките градове на страната ще продължи и ще запази активността, която наблюдаваме през последните две години. Все още потенциалът на тези градове не е развит в дълбочина и ще формира инвестиционен поток и в близко бъдеще. Продължава засиленият интерес към Русе, който е градът с най-голямо увеличение на цените в страната през изминалата година и през първото тримесечие на тази с ръст от 13%. Големите търговски вериги отвориха свои магазини, а някои от тях вече изграждат и втори. Обособени са терени за изграждането на няколко МОЛ-а, единият от които вече е в строеж. Активност отбелязва и пазарът на парцели, като най-много се търсят терени на изходните артерии на града.

- Има ли според Вас “презастрояване” в София и съществува ли опасност то да доведе до определен спад в цените, до отказ на финансови институции да кредитират жилища и т.н.?

- Рисковете могат да дойдат от лошо планирани инвестиции. Това зависи както от разрешителните за строеж, които се издават, така и от разчети на инвеститорите. Разрастването на столицата за в бъдеще ще е според свободните терени. Такива терени има в югоизточна посока - даже вече има обявени намерения за построяването на цял комплекс в района на Лозен. Пазарът не може изведнъж да се срине. Преди това трябва да има индикации, като застой на цените, ръст на лошите - т. нар. просрочени кредити. Това не е факт и не виждам симптоми да се случи в обозримо бъдеще.

- Сънародниците ни, работещи и живеещи зад граница са една от основните групи купувачи на пазара на жилища през летните месеци. Те използват връщането си в България, не само за да се видят с близки и роднини, но и да инвестират спечеленото в чужбина. Дори на хиляди километри от страната, те са запознати с тенденциите и бързат да купят имот, предвид динамичното развитие на пазара у нас. През миналата година АДРЕС отчита 10% ръст на сделките, сключени от тези купувачи. Най-често те избират родните си места и имотите, които се предлагат в тези райони. По-предприемчивите се насочват и към най-близкия по-голям град, където купуват имот с цел инвестиция.

- Ако имотът се купува с цел инвестиция - отдаване под наем, трябва да се има предвид локацията и да се отчете интересът на наемодателите. Например, в Студентски град имотите могат да се отдават доходно, заради огромното търсене от страна на студентите.Такъв пример може да се даде и с Благоевград, където има също много наематели студенти.

Търговските и офисните площи също ще са сред търсените имоти през следващата година. Имам предвид главно тези, които са от клас А и отговарят на изискванията на международните компании.

Терените за производство и логистика също ще бъдат във фокуса на инвеститорите.

И в момента наблюдаваме интерес от страна на чужди компании, които идват у нас, за да започнат да развиват бизнес. Парцелите около магистралите, международните пътища, както и в периферията на големите градове ще стават все по-атрактивни.