Днес ще обединим отговорите на два въпроса на читатели, засягащи различни аспекти на взаимоотношенията между наематели и наемодатели:

ВЪПРОС: Под наем сте в апартамент на сграда, продадена на предприемач.

Предриемачът е на път да ремонтира и разпродаде апартаментите като кондоминиуми. Какви са ви правата като наематели в такава ситуация? Имате ли право веднага да се изнесете?

Собственикът на имота (предприемачът) може да започне работата в сградата, още докато наемателите живеят там. Обикновено има щатски или местни закони, като Illinois Condominium Property Act и Chicago Condominium Ordinance, които предлагат някои ограничени права на наемателите. Предпримачът/собственикът трябва да изпрати “писмено уведомление за намерение” на наемателите, които живеят в сградата, която се ремонтира с цел разпродажба на кондоминиуми. Предприемачът не може да завери condominium declaration (документът, който определя промяната в сградата) по-малко от 30 дни и повече от една година от датата на изпращане на писменото уведомление. Този писмен документ информира наемателя за промяната, както и дали предприемачът смята да спре или да поднови договорите за наем. Документът трябва да включва и разпродажните цени, които ще се предлагат. Както и да предложи да продаде съответния апартамент на наемателя при тези условия, само ако наемателят не трябва да се мести по време на ремонта. Наемателите обикновено могат да изберат (в писмен вид) да останат в сградата поне 120 дни след получаване на писменото уведомление от страна на предприемача, (180 дни за хората над 65 години или инвалиди, живеещи в Чикаго), освен ако договорът им не е за по-дълъг период от време. Предприемачът винаги може да предложи да откупи съществуващи условия на договор за наем и да поеме разноските по преместването, за да предизвика по-бързото изнасяне на наемодателите с цел да се започне работата. В рамките на тези 120 дни наемодателите също имат правото да купят апартамента, в който живеят, предлагайки цената на постъпило предложение. Ако наемателят няма намерение да купува, собственикът има право да показва апартамента на вероятни купувачи през последните 90 дни на договора за наем и при разумни условия. Както при всички проблеми, засягащи законите за наемодатели/наематели, въпросът е какви са наказанията за неспазване и несъобразяване с постановките на закона, ако наемателят може да докаже например, че е готов да купи при съществуващите условия и срокове, а предприемачът не е изпълнил някое от своите задължения? Отговорът е, че някои наемодатели успяват често да се отърват от последствията, защото наемателите или не са запознати със закона или не могат да отделят средствата и времето за една продължителна съдебна битка. Повечето наематели не предпочитат да живеят в обстановка на ремонт и не са готви да купуват, и затова доброволно напускат. Предприемачът, доволен, че апартаментът се е опразнил, може дори и да се откаже да преследва на всяка цена неплатения за месец-два наем, макар че има правото да го стори. Ако наемателят е готов да купи, това означава по-малко работа за предприемача при търсенето на купувачи, както вероятно и по-добра сделка в цената за наемателя.

ВЪПРОС: Дойдох в САЩ като студент и получих степен по хотелиерски мениджмънт. Една година след завършването работих по ОРТ за един хотел, откъдето искат да ме спонсорират за зелена карта. Тъй като обработката на документите ще отнеме повече време, ще се върна в България, докато съм в статут и ще довърша процеса чрез консулския отдел.

В момента имам апартамент под наем, който ще трябва да напусна преди изтичането на договора. Мислех, че съквартирантите ми ще останат, но сега разбирам, че съм отговорен само аз, защото аз съм подписал договора. Дал съм security deposit, равен на едномесечен наем. Има управител на имота, който живее в сградата и изпълнява функциите на janitor. Да се обърна ли към него или да платя последната рента и да оставя депозита?

Отговор: Първо: с janitor може да се говори, само ако той е упълномощен да представлява собственика. Виждал съм проблеми, които възникват с наемодателя, след като наемателят е направил уговорка с човека, показващ апартамента или събиращ рентата, или чистещ наоколо. Въпрос на комуникация.

Второ: наемодателят обикновено се съгласява (или има изискване на закона) да ви освободи по-рано от договора, ако вие или той успее да намери подходящ нов наемател. Евентуално може да се наложи да платите нещо на наемодателя, като разумни суми по новото рекламиране, или за чистене, ако не сте измели преди напускането. Няма нужда да плащате за пребоядисване, освен ако не сте причинили щети над нормалното. Обикновено се препоръчва хората сами да си търсят нов наемател - не само да си спестят някои разходи, но и защото наемателят може да не увеличи рентата, когато някой приятел поема неизтеклия договор по апартамента. При подновяване на договора, наемът може да се увеличава с 5 до 10% годишно.

Трето: наемодателят може да се съгласи да използва депозита срещу наема за последния месец, но не е длъжен да го направи. Не се препоръчва особено, защото впоследствие може да се открият щети по апартамента. Правилният начин е да се плати за последния месец и наемодателят да бъде писмено уведомен за новия адрес, където се очаква да бъде изпратен чекът с депозита или списък на удържаното и фактури за платените сметки.

Истинският проблем в случая не е в това кое е законно и в какво страните са постигнали споразумение. Проблемът е какво става, ако ситуацията се развали и отношенията станат грозни. Ако наемодателят иска рентата за последния месец и вие не му я дадете, дали ще ви съди? Практически това не си заслужава, защото сумата не е достатъчно голяма и не може да се събере от наемател, който е извън юрисдикцията на местен съд. Наемодателят просто ще задържи депозита.

Взависимост от сумата обаче, и ако инфлацията на рентите надхвърли тази на съдебните такси, и наоколо има адвокати, които се занимават с такива дела “на обем”, е голяма вероятността срещу вас да бъде издадена присъда. Ако сте извън щата или страната, присъдата ще трябва да се регистрира в съответната юрисдикция, за да се изземат парите. Това обикновено означава наемане на адвокат на съответното място. Друга държава може и да не признае илинойска присъда и делото ще трябва да се подаде и разгледа там. Но това не е много вероятно, освен ако сумата не е голяма.

По-лошото е, че тази присъда ще влезе на кредитната ви история. И ще се отрази неблагоприятно върху кредита ви. Няма да можете да купите къща или кола, ако имате присъда на рекорда си. А тя ще е там, докато не ви вземат парите или не ги платите доброволно, след което още може да имате негативен ефект върху кредитната си история.

Големият въпрос днес е дали нещо, което се отразява неблагоприятно на кредита ви тук, ще може да се трансферира в друга държава. Например, имате непокрити чекове и банката ви затваря сметката. И са ви докладвали в ChexSystems. За около седем години няма да можете да отворите сметка в друга банка в Щатите. А collections или присъда на кредитния рапорт в САЩ, които да създават проблеми при банково финансиране в Европа? Въпросът ми е реторичен: не мисля, че лошият кредит в САЩ вече се отразява в Европа, но може някой да има и друго мнение. Банките растат, глобалната икономика става все по-тясно обвързана, идва денят, когато лошата ви кредитна история няма да ви последва само там, където няма какво да се купи. Не преди дълго щатските банки бяха ограничени по щат с тясно дефинирани банкови функции, но вижте какво са банките сега! Променят се правила и закони под натиска на пазарните сили. Вярно, че за да провери някой кредита ви, той трябва да има разрешението ви и вашия Social Security number, но в момента не обсъждаме въпроса за личната тайна. Ако искате да получите кредит от едно място и вече сте установили такъв на друго, ще ви трябва финансовата институция рутинно да провери и потвърди този вид информация.

За онези, които планират да надуят кредитните си карти, да обявят банкрут и да напуснат Щатите, отнасяйки парите си в България и оставяйки след себе си лоша кредитна история, помислете пак! Помислете и за ефектите на W-визата с регистрираните работници, пътувайки заедно с инвестициите и спестяванията си от едната държава в другата, компонентът Social Security сметка по тази виза, който ще се изплаща само в държавата-дом, и развиващата се банкова и кредитна система в глобалната икономика.

Започнахме с отговор на въпроса на хотелиер, който ще трябва да се освободи от договора си за наем в Чикаго, а продължихме с обсъждането на кредитния пазар. Темите обаче са свързани.