МОДИФИКАЦИЯ НА МОРДГИДЖА? ЗА И ПРОТИВ ИЛИ ВЪПРОС НА ПРАКТИЧЕСКО ПРИЛОЖЕНИЕ.
Част 3.
Здравейте, скъпи приятели.
Има толкова много неща, които искам да споделя и дискутирам с вас, но времето, в което живеем не само е малко, но е и толкова наситено, че е невъзможно да обхванем всичко. Иска ми се да напиша за поредния успех на традиционния фестивал “Българските бизнес дни в Чикаго”, провел се на 4-ти октомври под егидата на БАА. От друга страна, искам и трябва да продължа темата за Модификациите на моргиджите, която е може би най-важната в момента, за да ви представя новите развития на процеса. Не мога да игнорирам обаче и друга тема, на която посветих последния материал, а именно изтичането на периода за получавене на кредита от държавата, даван за закупуване на първо жилище. Ако тези от вас, които искат и могат да закупят жилище и получат със сигурност тези $8,000 отложат процеса с още една седмица, ще остане да се надяват на Конгреса да удължи срока за отпускане на този кредит, което е под голям въпрос. Има и много други неща, за които да говорим, като например: лихвите са отново под 5% , но много от най-добрите дилове започнаха да се изпаряват, отново са на мода бидинг войни (както по времето на бума) за форклозираните имоти, предлагани от банките на смешни цени, привличащи често 10-15 оферти и печелени предимно от инвеститори с готов кеш. Олимпийските надежди на Чикаго, за съжаление, не се материализираха и обновяването на града остава под въпрос. Инвентарът от жилища на пазара драстично се съкрати, но това до голяма степен според мен се дължи на тайното задържане от страна на банките на форклозирани имоти от порядъка на милион единици. Мотивите са доста, но всички те са в полза на банките. Много труден и бавен стана процесът за отпускане на моргиджи (може би за добро). Мога да изреждам още много, без дори да засягам другите наши основни теми, като трудностите за дълговете, финансите и бюджета на хората в тази криза. Таксите и новият таксов сезон, който стремително приближава и на който ми се ще да посветя голяма част от моето и на читателите внимание. Проблемите са много, решенията са малко и трябва да се вземат умно, бързо и навреме. Живеем във време на промени и на голямо преразпределение на средства. Това е времето не на силните, а на умните, въпреки, че може да се окаже, че не съм прав, зависи от това как ще се развие КРИЗАТА. Промените са не само на ниво нация, но и в световен мащаб и това е една друга много интересна тема, за която искам да говорим (само да намерим време) скоро. С това като че ли ще трябва да прекратя дългото въведение и да премина по темата.
И днес ще говорим за Модификациите на моргиджите. Моята практика ежедневно ми показва отчаяната съпротива на банките в много случаи да модифицират заемите на закъсалите домовладелци. Мотивите са ясни от предишните публикации, извиненията им са “от 9 реки вода, през 9 планини донесена ...” Току що приключих “престрелка” с JP Morgan CHASE на етапа да ме оторизират да представлявам клиента си. Не искат и не искат. Играе се двойна игра, като новоформирани компании за модифициране на мордгиджи (в много случаи бивши оригинатори на моргиджи към въпросните банки), вземат предварително огромни фита, на практика не вършат нищо и създават ореол на мошеничество около всички, занимаващи се с модификации. Банките (забележете - крадецът вика “дръжте крадеца”) докладват на правителството за тези мошеничества, слагат единен знаменател и обявяват всички, които помагат за окомплектоване на модификационните пакети за мошенници и настояват хората сами да си правят модификациите (е, те ще им помогнат “Вълчо ще бъде в новата роля на пастир на стадото”??). Целта е хората да се откажат да правят модификации, поради сложноста на процеса или да се оставят банката да им предложи “милостиня” и направи модификацията така, както на нея и е изгодно. Читателят вероятно многократно е чул за такива предложения, при които (пример от изминалата седмица) банката предлага месечно плащане след модификацията, което е със $700 по-високо от оригиналното. Аз в случя нямам друга дума, освен гавра.
Така или иначе дадоха оторизация и пакетът ще бъде изпратен, но битката е люта. Друго, което правят, е да се оплакват от отсъствие на стандартизация на правилата и процеса, но не дават и дума да се издума за стандарт от правителството. Сега повечето от банките дори и при вече изпратени модификационни пакети, сложени на системата и потвърдени, непрекъснато искат обновяване на финансовите данни, изготвят техни си стандартни форми и искат ново изпращане на пакетите, а това значи нови срокове, нови усилия от страна на всички и докато ги сложат на системите си, данните отново остаряват. Много от банките изобщо не отговарят на обажданията по телефона, не потвърждават получаването на документите, “губят” документите или протакат вземането на решение до безкрай. Много от тях нарушават правилата, като отказват модификация на хора, които са редовни до момента с плащанията или са близо до долната граница (31% - $40%) на отношението дълг към доход. Прилича ми на детска игра на криеница. Това не може да продължава до безкрай. Ако пазарът на имотите не се оправи, ако болшинството ( близо 16 милиона жилища са “под водата”) от хората не остане в жилищата си и не продължат да плащат при по-малка печалба за банките и инвеститорите, но все пак печалби, а не огромни загуби на реални стойности (това носят форкложите), нещата отново ще се срутят и този път много по-драматично. Не искам да съм песимист и не съм такъв. Надявам се, че има здрави сили в това общество, които няма да допуснат този нонсенс.
Толкова ли е трудно да се модифицират моргиджите? Още веднъж да повторим какво е модификация на моргиджа и читателят веднага ще си отговори на въпроса. Модификацията на моргиджа е промяна на параметрите на моргиджа, поради изпитвани от заемателя реални трудности, на която и двете страни (заемодател и заемател) са съгласни с цел да се направи обслужването на моргиджа поносимо и обикновено обхваща един или няколко параметъра, като: промяна на лихвата, промяна на структурата на заема (ARM, interest only, balloon, fix и.т.н.), промяна на главницата (според състоянието на пазара) или промяна на амортизационния период на заема (от 30 години на 40 години). Резултатът е предотвратени форкложи, предотвратени човешки драми, дори спасени човешки животи, стабилизиране на цените и пазара на имотите, а от там и на икономиката, спиране на уволненията, намаляване на безработицата, повишени доходи за консуматорите и печалби за бизнесите и като цяло нов цикъл на растеж и просперитет. Не се иска много, но дори и да е много и дори за много от хората, които продължават да си плащат да не е справедливо, времето е такова, че иска компромиси, които ако не се направят, ще стане още по-лошо и за много повече хора.
С това смятам да приключа за днес и в следващата статия да се надяваме да имам по-оптимистични нови данни. Скъпи приятели, не се притеснявайте да ми се обаждате, ако имате нужда от съвета или помощта ми.
Телефонът ми за връзка е 847-208-7295 мобилен, можете да ме търсите в офиса на 847-392-3900, четете материали по различни въпроси на моя сайт www.stoyanstoev.com (за съжаление засега на английски), търсете жилища на служебния ми сайт www.tonystoev.com, изпращайте ми е-поща на
Е-мейл адресът e защитен от спам ботове.
, ще се радвам да помогна на много от вас, които имат нужда от съвета ми.
Стоян Стоев
Ph.D., RE Broker
