Вестник БЪЛГАРИЯ - вестникът на българите в САЩ

понеделник
декември 11
Home АРХИВИТЕ СА ЖИВИ!

Добри възможности за инвестиция в ремонт и бърза продажба на имоти

Е-мейл Печат ПДФ

kearnsДОБРИ ВЪЗМОЖНОСТИ ЗА ИНВЕСТИЦИЯ В РЕМОНТ И БЪРЗА ПРОДАЖБА НА ИМОТИ В КУК КАУНТИ, ако знаете какво правите: Дефинирано като покупка на жилище, което се нуждае от работа, извършването на този ремонт и продажба на имота в рамките на една година след купуването му – бързото „прехвърляне", може да се окаже по-доходоносно предприятие със съответния риск в Чикаго и Кук Каунти, отколкото в повечето други американски пазари в този момент. И докато това явление отново набира ход из цялата страна, районите на Чикаго се считат в горните 20% от 126 района на главни градове.
Средно предприемачите, занимаващи се с тези сделки, в района на Чикаго през първото тримесечие на 2016 са получили възвращаемост от 74.4% печалба върху жилищата, които са купили и успели бързо да ремонтират и да продадат. Този процент може да се сравни с националния, който е 47.8%.
Търсят се евтини имоти, които да се продадат с голяма печалба след благоустройството им. В сравнение с миналото тримесечие тази дейност е нараснала с 20% в национален мащаб, но е все още далече назад от лудостта на 2008. Около 6.6% от жилищата, продадени в страната през първото тримесечие на тази година, са купени от такива предприемачи. Това е 26% по-ниско от върха, достигнат през първото тримесечие на 2006.
Заради липсата на достатъчен инвентар за предлагане покупките, осъществявани от предприемачите, вдигат цените в желаните пазари. Това отново създава изкуствено раздуване – въпросът е дали ще издържи като реалистично покачване на цената? И ако не, дали ще можете да влезете и излезете преди балонът да се пукне и пазарът да се рационализира или да се върне до реалистичните цени?
Този риск не е така очевиден в районите на Чикаго, както е в доста други райони на страната. В Чикаго цените на жилищата се увеличават по-бавно – отново в сравнение с други райони, и това дава възможност за евтини покупки, които се харесват на строителите - преприемачи. Точно тези обезценени жилища може да не са показател за реалната стойност на имотите - това може да са благоприятни възможности, защото имотите са всъщност обезценени. В районите на Чикаго средната занижена цена, на която се радват предприемачите, е 36% под оценената пазарна стойност на дома. В национален мащаб средното обезценяване е 27%. Това е защото този вид жилища в Чикаго са се задържали по-дълго време на пазара и са останали под реалната за пазара цена. Това означава, че все още нямаме надут и невъзможен за поддържане пазар, какъвто вече се е развил в други места из страната.
Голямата част от успеха на този вид сделка се определя от малката първоначална цена, за която е купен имотът.
ЦИФРИТЕ В ЧИКАГО: През първото тримесечие на тази година средната цена на закупено с цел ремонт и бърза продажба жилище в районите на Чикаго беше $99,000. След ремонта на имота, чиито разходи обикновено са средно една трета от покупната цена, средната продажна цена беше $172,500. Следователно въз основа на първоначалната покупка купувачът е осъществил брутна печалба от $73,500. Значи парите, които е прибрал в джоба, са вероятно нетна печалба от около $30-40,000, ако е бил умен и е имал и късмет. Това са средните цифри за Чикаго, представени от експертите по недвижимо имущество, но тези цифри могат значително да се различават взависимост от конкретната сделка.
КУК КАУНТИ: Много от възможностите в Чикаго и районите му са движени от Кук Каунти, където се извършва мнозинството от такива сделки, и където предприемачите са извлекли още по-доходоносна печалба от 97.7% брутна възвращаемост на инвестицията, без да се смята цената на ремонта. В Кук Каунти средната покупатна цена на жилище, нуждаещо се от ремонт, през първото тримесечие на тази година е било $88,500, а после се е осъществила продажба за $175,000 средно.
Като вероятен знак, че тези възможности започват малко да се намаляват, възвращаемостта от бързо продадените ремонтирани имоти през първото тримесечие на 2016 е паднала с 2% в сравнение с една година преди това. От момента на покупката, ремонта и продажбата, средно на предприемачите това е отнело 187 дни. Тази цифра може да се сравни с националната, която е 179 дни. Следователно пазарът очевидно се намалява. Това значи, че е още разумен – а това не би ли трябвало да е нещо положително?
В Чикаго възможностите са по-намалени в първостепенни квартали като Линкън парк или Лейквю, но възможности са налице в южните и западните квартали като Бевърли, Чатъм и Обърн Грешъм. Предприемачите навлизат и в непопулярните райони, или излизат от Чикаго и отиват в Кук Каунти. Напоследък някои предприемачи търсят повече възможности в покрайнините, отколкото в самия град.
Много от това, което се случва в Чикаго, се провокира от Кук Каунти, където става мнозинството от такива сделки и където печалбата на предприемачите е 97.7% възвращаемост на инвестицията, без да се счита цената за ремонта. Кук Каунти предлага повече изгода и активен пазар, отколкото съседните окръзи. Въпреки че и тук тенденцията намалява, Кук Каунти продължава да носи повече печалби за предприемачите, отколкото по други места, а тези дни може почти да се каже и в национален мащаб.
Според експертите Кук Каунти предлага много добри възможности за сделки за ремонт и бърза продажба на жилища. Можем да сравним цифрите с Лейк Каунти, където тези сделки са пропорционално по-малката част от общия брой на продадените имоти – знак, че благоприятните възможности там намаляват. В Лейк Каунти първоначалната цена средно за покупката на нуждаещо се от ремонт жилище е $122,000, а средната цена на продажбата след ремонта е $175,000. Това оставя само 43.4% брутна печалба, без да се включва цената на ремонта. Възвращаемостта от сделката в Лейк Каунти е между най-ниските в щата. И все пак тази печалба не е кой знае колко по-малка от средната в национален мащаб – 47.8%.
През първото тримесечие на тази година в Кук Каунти са продадени 719 жилища – продадени в рамките на една година от първоначалната покупка, следвано от 159 в Уил Каунти, 111 в ДюПейдж Каунти, 84 в Кейн и 81 в Лейк Каунти. Можете следователно да видите къде става голямото движение: Кук Каунти, което обаче не означава, че не могат да се направят печалби и на други места.
Средната цена на жилище, продадено след ремонт от предприемач в ДюПейдж е $240,000, с 66.7% средна печалба върху първоначалната покупна цена. В Кейн тази печалба е била 60.5% върху средна продажна цена на жилището от $154,500, а в Уил Каунти предприемачите са изкарали 61.4% печалба от жилища, продадени на средна цена от $171,000.
ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ: Целта на предприемача е да купи колкото може по-евтино. Но рискът винаги е налице. Може да се направи грешка с подценяване на разходите за ремонтиране, да се прецени погрешно пазарът за качеството на жилищата в определен район, или да се плати по-висока от нужното покупна цена в сравнение с очакваните разходи и предполагаемата цена за продажба. Според експертите „успехът е в матетатиката и в познаването на пазара улица по улица".
Ако някой се интересува от този вид инвестиране – в ремонт и благоустройство на жилища за бърза продажба, трябва внимателно да проучи общите и специфичните пазари и да потърси възможно най-много експертен съвет. Това не е площадка за начинаещи. Но може да е твърде изгодно предприятие за хората със знания, с умения, но вероятно и с късмет, които са умни и занят какво правят, и които имат добър кредит, за да работят с парите на банките, за да извличат лична полза, но и които могат да поемат риск. Но цифрите наистина подсказват, че пазарът за ремонт и бърза продажба на жилища се е върнал в Чикаго и районите на града.

 

 

 John W. Kearns


Disclaimer:
The information provided in this article should not be construed as legal advice or legal opinion. While the statements contained herein reflect the opinions of the author only, and not the publication or its editors, the information provided may be a summary or compilation from other sources, who are gratefully acknowledged hereby. The contents are intended for general information purposes only, and you are urged to consult with a lawyer concerning your own situation and any specific legal questions you may have.
© Copyright John W. Kearns

Тази статия ще ви предложи средствата да се захванете с нещо, което смущава повечето хора и за което никой не желае да говори, но което е изключително важна задача с морална отговорност към цялото семейство: планиране на наследството.

Днес медицинската наука е увеличила продължителността на човешкия живот така, че човек може да очаква да прекара дълго време преди смъртта си в състояние на физическа или умствена неспособност. Рядко някой просто „пада и умира“ без продължителна болест или период на неспособност, които постепенно намаляват голяма част от евентуалното наследство. Всеки един от нас би могъл да се намери един ден в такова положение, затова задължението ни не е само към самите нас, не само към съпрузите или поколението след нас, но и към възрастните около нас, които обичаме и на които можем да помогнем да се ангажират в този процес на предварително планиране. Фокусът на професионалистите, занимаващи се с планиране на имуществото и наследството - адвокати, счетоводители, застрахователи и т.н., е насочен към подсигуряването на грижите за вас и лечението ви, когато сте все още технически живи, но физически или умствено неспособни.

С големия напредък на модерната медицина за непременното продължаване на живота - понякога против цената или желанието на така наречения „пациент“, и с наличието на затстраховка вече за всички, тази тема все повече се налага като дискусионна и противоречива: дали има момент, когато науката трябва да спре да върши всичко възможно да поддържа автоматично, без мисъл и разсъждение, съществуването на тялото в болничното легло само защото това е възможно, когато у човека не е останала реална надежда за качествен или пълен със смисъл и достойнство живот?

„(На този свят) нищо не е сигурно освен смъртта и данъците“ – Бенджамин Франклин. Всички ще се изправим пред неизбежното. Дължим на зависещите от нас финансово и морално да направим прехода по-поносим за тях. Докато сме способни, трябва да се заемем с планирането и подреждането на аферите си така, че най-близките ни – жената, децата, верният приятел, адвокатът – да знаят паролата към сметките ни, списъка на другите ни авоари, как да се свържат с останалите ни роднини и приятели. Човек трябва да помисли за подсигуряването на съкрушената вдовица и зависимите деца чрез някаква застраховка, както и за конкретни разпореждания за разпределението на собствеността така, че данъците да са сведени до минимум.

Основните документи, които всеки би трябвало да има: завещание, учредено приживе попечителство, пълномощно за адвоката, застраховка живот, както и здравна застраховка, така че семейството ви да не банкрутира, докато поддържа живота ви, ако нещо ви се случи. За последното също има вид застраховка, която може да си направите предварително, за да може в случай на инцидент, който ви остави неспособни, семейството ви да е финансово независимо от вашия доход да се изхранва, да изплаща ипотеката, наема, училищните такси.

Наистина трябва да имате застраховка, но внимавайте кой какво се опитва да ви продаде. Адвокатите, които вършат тази работа, обикновено специализират в областта, наречена „имуществено и наследствено планиране“ или „легализиране на завещания и наследство“, и рядко се занимават с друго извън това. Има и специализирани съдилища само за завещания и наследство. Имущественото наследство е собствеността или нетната стойност на това, което човек притежава и ще остави след смъртта си, включително веществената лична собственост като се започне от чиниите, дрехите, мебелите, бижутата, и се стигне до недвижимите имоти, колите, банковите и други финансови сметки. Ако имате бизнес, задължението да планирате занапред се увеличава още повече. Жена ви ще има ли достъп до сметките ви за бизнеса, ако не сте тук? Особено ако имате семейство и деца.

И докато днешната ни тема може да попадне под заглавието „Планиране на смъртта“ или още по-точно „Планиране за оставащите да живеят след нас, когато си отидем“, вероятно най-подходящото заглавие ще бъде „Организиране на живота ни, докато все още сме тук“, за което препоръчвам един добър източник: „Голямата книга за всичко“ от Ерик А. Дюи. Само в 44 страници тази книга ще ви помогне да организирате и запишете всички важни съставки на живота си: пароли, банкови сметки, резюме, лична история, история на заболяванията, застраховки, недвижимо имущество, превозни средства и така нататък.

ЗАВЕЩАНИЕ ИЛИ ПОПЕЧИТЕЛСТВО ПРИЖИВЕ? Завещанието разпределя авоарите ви след вашата смърт. Ако имате обаче попечителство, учредено приживе, авоарите, които сте прехвърлили в него – жилище, банкови сметки и ценни книжа, се управляват във ваша полза, докато сте живи, и се прехвърлят на наследниците ви след вашата смърт. Учредявате този контингент приживе в случай че се окажете неспособни умствено или физически да управлявате работите си, като собствеността над всичките ви авоари се прехвърля от вас лично върху попечителството. Условията му се изпълняват от посочено от вас лице, което ще има правното задължение, основано на доверие, да използва авоарите ви в най-добър ваш интерес, до момента на смъртта ви.

Има всеобщо схващане, че учреденото приживе попечителство е по-добро от завещанието, защото завещанието ще мине през специализирания съд - по-скъпа и по-продължителна процедура. Съдебната процедура се занимава с инвентаризиране и разпределяне на собствеността на човека след настъпване на смъртта му. Първо, това схващане не е непременно вярно, второ, много е лесно да се планират главните авоари така, че да се заобиколи административното разпределение. Например за женена двойка, която притежава дом, нотариалният акт може да е съставен по такъв начин, че собствеността автоматично да бъде прехвърлена на останалия жив от съпрузите „по правото на надживелия“. Проверете своите нотариални актове – това ще е като упражнение за двама ви да знаете къде се намира този ваш документ.

„Ползите от учреденото приживе попечителство се надценяват, а недостатъците на съдебната процедура за разпределяне на наследственото имущество са преувеличени“, казва Сали Хюм, възрастна адвокатка от Американската асоциация на пенсионерите, автор на книгата „Отметен списък за моето семейство: пътеводител към моята история, финансови планове и последни желания“. Тази книга е още един добър източник за планиране от две уважавани институции – Американската адвокатска колегия и Американската асоциация на пенсионерите – непартийна организация с нестопанска цел за американци над 50-годишна възраст.

„Има определени обстоятелства, при които попечителствата са подходящи, като при недвижимо имущество извън щата или семеен бизнес, който ще продължи да работи“, продължава г-жа Хюм. Иначе завещанието е достатъчно добър документ. А и всеки трябва да си има завещание. Ако имате някакви съмнения, проучете или потърсете адвокатски съвет.

НАПРАВИ-СИ-САМ? Ако решите да си напишете завещанието без адвокат като използвате формите от интернет, подсигурете се, че ще го извършите правилно. Непрофесионално изготвеното завещание може да е по-лошо от липсата на такова, защото завещанието е официален правен документ с много технически изисквания. Това е разбрала сестрата на Лиса Кинсман, когато съпругът й загинал при самолетна катастрофа само на 28-годишна възраст.

„Той написал завещанието си точно преди да замине на тази екскурзия“, която отнела живота му, каза г-ца Кинсман от Ларчмонт, Ню Йорк, „но попълнил някои неща неправилно и така всичко, което притежава, сега отиде при сестра му, вместо при жена му“. Което не било намерението на починалия вече съпруг. На вдовицата се наложило да мине през дълга съдебна процедура, за да получи онова, което е щяло да остане за нея, ако завещание изобщо не е имало.

ПЪЛНОМОЩНИ ПРИЖИВЕ ЗА МЕДИЦИНСКИ ГРИЖИ: Завещанието, изготвено приживе, както и продължителното пълномощно за дългосрочни медицински грижи, се отнасят до вземане на медицински решения, но между двете има някои съществени разлики.

Завещанието приживе, в някои щати наричано „предварителни разпореждания“, обикновено се отнася до вземането на решения на смъртния одър. Това завещание ви дава възможността да заявите желанието си да не се прилагат продължаващи живота мерки, ако няма надежда за пълно възстановяване.

Продължителното пълномощно, свързано с медицинските грижи, покрива всички медицински решения и продължава за периода, през който не сте в състояние сами да вземате такива решения. Можете обаче да включите специфични провизии, които да дикутват на упълномощения как бихте желали да постъпва от ваше име.

ГЕНЕРАЛНО ПЪЛНОМОЩНО: То се издава на лице, на което имате доверие и което може да се погрижи за финансите ви. За разлика от обикновеното пълномощно, продължителното пълномощно означава, че упълномощеният може да действа даже ако изпаднете в състояние на неспособност. Това може да е същият човек, който е упълномощен за медицинските решения, но по-добре е да изберете друг, защото двете задължения предполагат различни умения.

Докато обикновеното пълномощно се занимава с въпросите на собствеността, (което може да направи и адвокатът ви), човекът, когото ще упълномощите за вземането на медицинските решения, трябва да е някой, който ще има силите да „дръпне шнура“, когато реши, че си отивате, и да се справи с опозицията на останалите близки и роднини. Това може да е съпруг, родител, най-голямото дете.

ЕТО КЪДЕ Е ПРОБЛЕМЪТ: Не е достатъчно да се изготвят тези документи и да се сложат в чекмеджето или – по-лошо – в някой недостъпен сейф. Ако банката чуе, че сте умрели, (а банките имат хора, които всеки ден четат некролозите), те имат задължението веднага да заключат сейфа ви, докато не получат заповед от съда кого да допуснат до него. Следователно не е достатъчно само да оставите този вид документи там. Би трябвало да дадете ключовете на този сейф за съхранение на някого, на когото имате доверие, който веднага да отиде там преди всички да са разбрали за смъртта ви. Иначе не оставяйте важни неща в този сейф.

Документите трябва да имат копия, които да са разпределени на различни места – при съпрузите, децата, лекарите, като оригиналите трябва да са в папката на адвоката ви. Американската асоциация на пенсионерите предлага лесни за копиране от интернет форми за предварителни разпореждания, които са определени за различните щати. Погледнете също и caringinfo.org, където се предлагат информация и формуляри.

КАКВО ДРУГО: Ето къде книгата на Ерик Дюи може да ви бъде от чудесна помощ. Освен препоръчаните правни документи, в нея има и други предложения:

Съставете си списък от пароли и всякаква друга „входна“ интернет информация. Това може да изглежда очевидно, но много хора не се сещат да го направят. Марджи Билиан, фризьорка от Роквил, Мериленд, каза следното за баща си: „на смъртния му одър той ми диктуваше пароли и ми казваше къде се намират различни неща“. Това звучи болезнено и трудно. Но бизнесът на бащата на г-ца Билиан е бил ревизиран от данъчните служби след смъртта му – това е още една причина документите да се пазят по няколко години дори и след нечия смърт.

Други неща, които заслужават да бъдат отбелязани за поколенията, може и да не са така очевидни. Например историята на заболяванията, така че деца и внуци по-късно да знаят, откъде идват алергиите им и диабетът. (Идеята да се оставя ДНК може и да не е толкова лоша – идея, която съм сигурен, че в бъдеще ще се наложи).

Направете списък и на компаниите и услугите, които автоматично теглят пари от банковите ви сметки и кредитните карти заедно с контактната информация за всяка компания, за да не продължат да теглят пари след затварянето на сметките ви. Така или иначе тази информация ще ви бъде необходима, когато ви изтече срокът на кредитната карта или ако някой неправомерно ви е влязъл в сметката и тегли пари.

Ето защо това също е важно: Един експерт разказва как децата на негов клиент затворили банковата сметка на баща си, когато той вече не можел да се грижи за собствените си афери. Това, което не знаели, е че е имало застрахователна полица за един милион долара, която е била поддържана активна само чрез автоматични тегления от същата тази сметка. Застраховката била терминирана заради неустойка в плащанията и децата загубили милиона.

Какво остава за дребните неща, които си знаете само вие, като например как работи домът ви: алармената система, поливачките, ключът за барачката в двора. Огледайте къщата си сякаш ще я давате под наем и има нужда да оставите инструкции. Така ще помогнете на онези, които ще се грижат за вас по-късно или които ще останат след вас, когато си отидете.

ПОМИСЛЕТЕ И ЗА ЧУВСТВАТА: Най-накрая, много хора предлагат да се пишат писма до най-близките, които те ще прочетат след смъртта ви.

„Ако имах поне още едно писмо от баща ми“, сподели скърбящият възрастен син, “това би означавало толкова много за мене!“.

 

АНКЕТА

КЪДЕ БИХТЕ ЕМИГРИРАЛИ?
 

Реклама

www.vigdentalinc.com
Заповядайте в новооткрития зъболекарски кабинет на д-р Ива Арнаудова
www.navigationinc.net
The new innovation in the Transportation and Logistics industry
www.bulgaria-weekly.com
Вестник "БЪЛГАРИЯ" - Най-големият български седмичник в САЩ:
www.slavi-photography.com
Фотографския свят на Слави

Online Newspapers and Magazines
World's largest online newspaper and magazine directory for local, national and international news.

“Верея"
Училище за български народни танци
Банер

Партньори

Банер
Банер
Банер