Вестник БЪЛГАРИЯ - вестникът на българите в САЩ

четвъртък
октомври 19
Home АРХИВИТЕ СА ЖИВИ!

Гласът на имигранта - бр. 39-2016

Е-мейл Печат ПДФ

В серия от статии напоследък говорихме как да анализираме, подобряваме и поддържаме личната си кредитна история, както и как да получим ипотека, да инвестираме в недвижимо имущество, да използваме максимално натрупания си капитал. Днес ще се обърнем към въпроса за подобряване на основното жилище с цел да увеличим стойността му.
Почти половината от жителите на Чикаго не могат да си позволят мястото, където живеят. Остра е нуждата от жилища на достъпни цени, но всички продължават да строят супер скъпи жилища в градовете. Цените в Чикаго и Кук Каунти изтласкват все повече хора към предградията. Днес ще говорим за нова правителствена програма на Илинойс, която предлага на затруднени собственици на жилища до $50,000 облекчение в ипотеките им. И за федералната програма ХАРП, която помага на притеснените да рефинансират, изтичаща тази година.
И най-накрая, как подобренията в енергийните системи на домовете – от нови прозорци, изолация, смяна на пещи и климатици, до слънчевите панели, са по-лесни с новите федерални ипотечни програми.


ФЕДЕРАЛНАТА ПРОГРАМА ХАРП: Програмата за достъпно жилищно рефинансиране (произнасяно ХАРП), е федерална правителствена програма, въведена от Федералната агенция за жилищно финансиране през 2009 г. за помощ на изпадналите „под вода" или предстоящи да изпаднат в това затруднение собственици, да рефинансират ипотеките си. Какво означава „под вода"? Да сте „под вода" на гарантиран заем означава, че дължите повече, отколкото струва дадената гарантирана собственост, която може да е дом или кола. Това е проблем за банката, отпуснала заема, защото тя е в риск заради недостатъчна гаранция. При недвижимите имоти никой не си представяше, че стойността на собствеността може да падне, но точно това се случи през 2007. (Колите са различна история, защото при тях има амортизация и стойността им намалява, но заемът е с къса продължителност и има застраховка, която да покрие катастрофа.)
За разлика от ХАМП – програмата за модифициране на заемите, която помага на собствениците на жилища в опасност от отнемане на дома от страна на банката, програмата ХАРП ползва собствениците, които редовно правят вноските по ипотеките, но които не могат да рефинансират заради падането на жилищните цени след корекциите в жилищните пазари на САЩ.
Милиони собственици на жилища се намериха в трудно положение след спукването на балона на жилищните цени през 2008. В цялата страна се получи излишен жилищен инвентар, цените на жилищата спаднаха рязко. Много нови домовладелци видяха стойността на жилищата им да пада под или почти под баланса на ипотеките им. После тези домовладелци не можаха да се възползват от по-ниските лихвени проценти чрез рефинансиране, тъй като традиционно банките изискват съотношението на заема към стойността (LTV) да бъде 80% или по-малко, за квалифициране за рефинансиране без частна ипотечна застраховка (PMI).
Да вземем за пример къща, купена за $160,000, струваща сега $100,000 заради падането на пазара. Да предположим, че собственикът дължи $120,000 по ипотеката. В този сценарий съотношението заем към стойност ще бъде 120%, и ако собственикът избере да рефинансира, ще трябва да плати и за частна ипотечна застраховка. Ако собственикът вече не плаща за частна ипотечна застраховка, добавената стойност може да унищожи голяма част от ползата от рефинансирането, така че на собственика би могло ефективно да не се позволи рефинансиране.
ПРОГРАМАТА ХАРП НА ПОМОЩ: Програмата за достъпно жилищно рефинансиране (ХАРП) беше въведена от Федералната агенция за жилищно финансиране през март 2009 г., за да позволи на собствениците със съотношение на стойността към заема по-високо от 80% да рефинансират без да плащат и застраховка на ипотеката. Първоначално само онези със съотношение 105% можеха да се квалифицират. По-късно през същата година програмата беше разширена да покрие и собствениците със съотношение между заема към стойността на имота от 125%. Това означаваше, че ако някой дължи $125,000 върху имот, който към момента струва $100,000, ще може да рефинансира под програмата ХАРП и да сключи договор с по-нисък лихвен процент.
Това правило отново се промени през декември 2011 г. със създаването на „ХАРП 2.0" , познатата под името "Да се направят домовете достъпни" програма, ефективно премахваща тези ограничения. Нямаше повече ограничение върху негативния актив за ипотеки до 30 години – така че даже и собствениците, дължащи повече от 125% върху стойността на домовете си, можеха да рефинансират без частна застраховка на заема по ипотеката. Програмата беше още разширена да покрие и собственици със съществуващи частни застраховки по заемите (PMI). И накрая, на всеки нов заемодател на ипотека беше гарантирано, че няма да носи отговорност за измами, извършени при първоначалното отпускане на заема, които по това време се превърнаха в проблем. Това значително повиши желанието на заемодателите да участват в програмата.
КВАЛИФИЦИРАЩИ КРИТЕРИИ: Докато сме на темата, е важно да се разберат подробностите. След този кратък преглед, разбира се, моля потърсете експертен съвет, ако мислите, че ХАРП е програма, от която бихте могли да се възползвате. Тази програма е запланувано да се закрие на 31 декември 2016, като крайната дата за получаване на рефинансиране по ХАРП е 30 септември 2017.
За квалифициране по ХАРП е нужно да се отговори на определени критерии. Макар и да е възможно да има допълнителни изисквания, наложени от съответната банка или обслужваща ипотеката агенция, ето какви са правителствените критерии:
Ипотеката трябва да е притежавана или гарантирана от Фреди Мак или Фани Мей. Много собственици на жилища не знаят, че ипотеките им са свързани с една от тези организации, тъй като нито Фреди Мак, нито Фани Мей сключва директни сделки с хората.
Ипотеката трябва да е придобита от Фреди Мак или Фани Мей на или преди 31 май 2009. Това е нещо, което може би няма иначе да знаете, но е вероятният сценарий.
Собственикът на жилище не трябва да има предишно рефинансиране на ипотеката под ХАРП, освен ако това не е заем от Фани Мей, който да е бил рефинансиран под програмата ХАРП през периода от март до май 2009 г.
Собственикът трябва да е редовен с вноските по ипотеката и да е нямал закъснели с повече от 30 дни плащания през последните шест месеца, както и не повече от едно закъсняло плащане през последните дванайсет месеца.
Настоящото съотношение между заем и стойност (LTV) трябва да е по-голямо от 80%.
Собственикът трябва да има полза от заема или чрез намаляване на месечните вноски, или с преминаване към по-стабилен вид заем (като например преминаване от подвижен регулируем ипотечен процент към фиксирана ипотека).
СЛЕДВАЩАТА СЕДМИЦА: Ще разгледаме новата ипотечна програма на Илинойс и федералната ипотечната програма, включваща подобряване на енергийните системи на домовете. И накрая ще представим цифрите за бързите освобождавания от имоти след ремонт в Кук Каунти и зоните на Чикаго – дребните инвеститори, които купуват западнали имоти, нуждаещи се от подобрения – представете си го като „най-лошата къща в най-добрия квартал" – и ги преустройват и ремонтират така, че да могат да ги препродат с печалба в рамките на една година. Това е една от причините за спукването на раздутия балон на пазара на недвижимо имущество през 2007 г. Феноменът се връща обратно и дава нови възможности за такива бързи печалби, особено в зоните на Чикаго.

 

 

 

 John W. Kearns


Disclaimer:
The information provided in this article should not be construed as legal advice or legal opinion. While the statements contained herein reflect the opinions of the author only, and not the publication or its editors, the information provided may be a summary or compilation from other sources, who are gratefully acknowledged hereby. The contents are intended for general information purposes only, and you are urged to consult with a lawyer concerning your own situation and any specific legal questions you may have.
© Copyright John W. Kearns

Тази статия ще ви предложи средствата да се захванете с нещо, което смущава повечето хора и за което никой не желае да говори, но което е изключително важна задача с морална отговорност към цялото семейство: планиране на наследството.

Днес медицинската наука е увеличила продължителността на човешкия живот така, че човек може да очаква да прекара дълго време преди смъртта си в състояние на физическа или умствена неспособност. Рядко някой просто „пада и умира“ без продължителна болест или период на неспособност, които постепенно намаляват голяма част от евентуалното наследство. Всеки един от нас би могъл да се намери един ден в такова положение, затова задължението ни не е само към самите нас, не само към съпрузите или поколението след нас, но и към възрастните около нас, които обичаме и на които можем да помогнем да се ангажират в този процес на предварително планиране. Фокусът на професионалистите, занимаващи се с планиране на имуществото и наследството - адвокати, счетоводители, застрахователи и т.н., е насочен към подсигуряването на грижите за вас и лечението ви, когато сте все още технически живи, но физически или умствено неспособни.

С големия напредък на модерната медицина за непременното продължаване на живота - понякога против цената или желанието на така наречения „пациент“, и с наличието на затстраховка вече за всички, тази тема все повече се налага като дискусионна и противоречива: дали има момент, когато науката трябва да спре да върши всичко възможно да поддържа автоматично, без мисъл и разсъждение, съществуването на тялото в болничното легло само защото това е възможно, когато у човека не е останала реална надежда за качествен или пълен със смисъл и достойнство живот?

„(На този свят) нищо не е сигурно освен смъртта и данъците“ – Бенджамин Франклин. Всички ще се изправим пред неизбежното. Дължим на зависещите от нас финансово и морално да направим прехода по-поносим за тях. Докато сме способни, трябва да се заемем с планирането и подреждането на аферите си така, че най-близките ни – жената, децата, верният приятел, адвокатът – да знаят паролата към сметките ни, списъка на другите ни авоари, как да се свържат с останалите ни роднини и приятели. Човек трябва да помисли за подсигуряването на съкрушената вдовица и зависимите деца чрез някаква застраховка, както и за конкретни разпореждания за разпределението на собствеността така, че данъците да са сведени до минимум.

Основните документи, които всеки би трябвало да има: завещание, учредено приживе попечителство, пълномощно за адвоката, застраховка живот, както и здравна застраховка, така че семейството ви да не банкрутира, докато поддържа живота ви, ако нещо ви се случи. За последното също има вид застраховка, която може да си направите предварително, за да може в случай на инцидент, който ви остави неспособни, семейството ви да е финансово независимо от вашия доход да се изхранва, да изплаща ипотеката, наема, училищните такси.

Наистина трябва да имате застраховка, но внимавайте кой какво се опитва да ви продаде. Адвокатите, които вършат тази работа, обикновено специализират в областта, наречена „имуществено и наследствено планиране“ или „легализиране на завещания и наследство“, и рядко се занимават с друго извън това. Има и специализирани съдилища само за завещания и наследство. Имущественото наследство е собствеността или нетната стойност на това, което човек притежава и ще остави след смъртта си, включително веществената лична собственост като се започне от чиниите, дрехите, мебелите, бижутата, и се стигне до недвижимите имоти, колите, банковите и други финансови сметки. Ако имате бизнес, задължението да планирате занапред се увеличава още повече. Жена ви ще има ли достъп до сметките ви за бизнеса, ако не сте тук? Особено ако имате семейство и деца.

И докато днешната ни тема може да попадне под заглавието „Планиране на смъртта“ или още по-точно „Планиране за оставащите да живеят след нас, когато си отидем“, вероятно най-подходящото заглавие ще бъде „Организиране на живота ни, докато все още сме тук“, за което препоръчвам един добър източник: „Голямата книга за всичко“ от Ерик А. Дюи. Само в 44 страници тази книга ще ви помогне да организирате и запишете всички важни съставки на живота си: пароли, банкови сметки, резюме, лична история, история на заболяванията, застраховки, недвижимо имущество, превозни средства и така нататък.

ЗАВЕЩАНИЕ ИЛИ ПОПЕЧИТЕЛСТВО ПРИЖИВЕ? Завещанието разпределя авоарите ви след вашата смърт. Ако имате обаче попечителство, учредено приживе, авоарите, които сте прехвърлили в него – жилище, банкови сметки и ценни книжа, се управляват във ваша полза, докато сте живи, и се прехвърлят на наследниците ви след вашата смърт. Учредявате този контингент приживе в случай че се окажете неспособни умствено или физически да управлявате работите си, като собствеността над всичките ви авоари се прехвърля от вас лично върху попечителството. Условията му се изпълняват от посочено от вас лице, което ще има правното задължение, основано на доверие, да използва авоарите ви в най-добър ваш интерес, до момента на смъртта ви.

Има всеобщо схващане, че учреденото приживе попечителство е по-добро от завещанието, защото завещанието ще мине през специализирания съд - по-скъпа и по-продължителна процедура. Съдебната процедура се занимава с инвентаризиране и разпределяне на собствеността на човека след настъпване на смъртта му. Първо, това схващане не е непременно вярно, второ, много е лесно да се планират главните авоари така, че да се заобиколи административното разпределение. Например за женена двойка, която притежава дом, нотариалният акт може да е съставен по такъв начин, че собствеността автоматично да бъде прехвърлена на останалия жив от съпрузите „по правото на надживелия“. Проверете своите нотариални актове – това ще е като упражнение за двама ви да знаете къде се намира този ваш документ.

„Ползите от учреденото приживе попечителство се надценяват, а недостатъците на съдебната процедура за разпределяне на наследственото имущество са преувеличени“, казва Сали Хюм, възрастна адвокатка от Американската асоциация на пенсионерите, автор на книгата „Отметен списък за моето семейство: пътеводител към моята история, финансови планове и последни желания“. Тази книга е още един добър източник за планиране от две уважавани институции – Американската адвокатска колегия и Американската асоциация на пенсионерите – непартийна организация с нестопанска цел за американци над 50-годишна възраст.

„Има определени обстоятелства, при които попечителствата са подходящи, като при недвижимо имущество извън щата или семеен бизнес, който ще продължи да работи“, продължава г-жа Хюм. Иначе завещанието е достатъчно добър документ. А и всеки трябва да си има завещание. Ако имате някакви съмнения, проучете или потърсете адвокатски съвет.

НАПРАВИ-СИ-САМ? Ако решите да си напишете завещанието без адвокат като използвате формите от интернет, подсигурете се, че ще го извършите правилно. Непрофесионално изготвеното завещание може да е по-лошо от липсата на такова, защото завещанието е официален правен документ с много технически изисквания. Това е разбрала сестрата на Лиса Кинсман, когато съпругът й загинал при самолетна катастрофа само на 28-годишна възраст.

„Той написал завещанието си точно преди да замине на тази екскурзия“, която отнела живота му, каза г-ца Кинсман от Ларчмонт, Ню Йорк, „но попълнил някои неща неправилно и така всичко, което притежава, сега отиде при сестра му, вместо при жена му“. Което не било намерението на починалия вече съпруг. На вдовицата се наложило да мине през дълга съдебна процедура, за да получи онова, което е щяло да остане за нея, ако завещание изобщо не е имало.

ПЪЛНОМОЩНИ ПРИЖИВЕ ЗА МЕДИЦИНСКИ ГРИЖИ: Завещанието, изготвено приживе, както и продължителното пълномощно за дългосрочни медицински грижи, се отнасят до вземане на медицински решения, но между двете има някои съществени разлики.

Завещанието приживе, в някои щати наричано „предварителни разпореждания“, обикновено се отнася до вземането на решения на смъртния одър. Това завещание ви дава възможността да заявите желанието си да не се прилагат продължаващи живота мерки, ако няма надежда за пълно възстановяване.

Продължителното пълномощно, свързано с медицинските грижи, покрива всички медицински решения и продължава за периода, през който не сте в състояние сами да вземате такива решения. Можете обаче да включите специфични провизии, които да дикутват на упълномощения как бихте желали да постъпва от ваше име.

ГЕНЕРАЛНО ПЪЛНОМОЩНО: То се издава на лице, на което имате доверие и което може да се погрижи за финансите ви. За разлика от обикновеното пълномощно, продължителното пълномощно означава, че упълномощеният може да действа даже ако изпаднете в състояние на неспособност. Това може да е същият човек, който е упълномощен за медицинските решения, но по-добре е да изберете друг, защото двете задължения предполагат различни умения.

Докато обикновеното пълномощно се занимава с въпросите на собствеността, (което може да направи и адвокатът ви), човекът, когото ще упълномощите за вземането на медицинските решения, трябва да е някой, който ще има силите да „дръпне шнура“, когато реши, че си отивате, и да се справи с опозицията на останалите близки и роднини. Това може да е съпруг, родител, най-голямото дете.

ЕТО КЪДЕ Е ПРОБЛЕМЪТ: Не е достатъчно да се изготвят тези документи и да се сложат в чекмеджето или – по-лошо – в някой недостъпен сейф. Ако банката чуе, че сте умрели, (а банките имат хора, които всеки ден четат некролозите), те имат задължението веднага да заключат сейфа ви, докато не получат заповед от съда кого да допуснат до него. Следователно не е достатъчно само да оставите този вид документи там. Би трябвало да дадете ключовете на този сейф за съхранение на някого, на когото имате доверие, който веднага да отиде там преди всички да са разбрали за смъртта ви. Иначе не оставяйте важни неща в този сейф.

Документите трябва да имат копия, които да са разпределени на различни места – при съпрузите, децата, лекарите, като оригиналите трябва да са в папката на адвоката ви. Американската асоциация на пенсионерите предлага лесни за копиране от интернет форми за предварителни разпореждания, които са определени за различните щати. Погледнете също и caringinfo.org, където се предлагат информация и формуляри.

КАКВО ДРУГО: Ето къде книгата на Ерик Дюи може да ви бъде от чудесна помощ. Освен препоръчаните правни документи, в нея има и други предложения:

Съставете си списък от пароли и всякаква друга „входна“ интернет информация. Това може да изглежда очевидно, но много хора не се сещат да го направят. Марджи Билиан, фризьорка от Роквил, Мериленд, каза следното за баща си: „на смъртния му одър той ми диктуваше пароли и ми казваше къде се намират различни неща“. Това звучи болезнено и трудно. Но бизнесът на бащата на г-ца Билиан е бил ревизиран от данъчните служби след смъртта му – това е още една причина документите да се пазят по няколко години дори и след нечия смърт.

Други неща, които заслужават да бъдат отбелязани за поколенията, може и да не са така очевидни. Например историята на заболяванията, така че деца и внуци по-късно да знаят, откъде идват алергиите им и диабетът. (Идеята да се оставя ДНК може и да не е толкова лоша – идея, която съм сигурен, че в бъдеще ще се наложи).

Направете списък и на компаниите и услугите, които автоматично теглят пари от банковите ви сметки и кредитните карти заедно с контактната информация за всяка компания, за да не продължат да теглят пари след затварянето на сметките ви. Така или иначе тази информация ще ви бъде необходима, когато ви изтече срокът на кредитната карта или ако някой неправомерно ви е влязъл в сметката и тегли пари.

Ето защо това също е важно: Един експерт разказва как децата на негов клиент затворили банковата сметка на баща си, когато той вече не можел да се грижи за собствените си афери. Това, което не знаели, е че е имало застрахователна полица за един милион долара, която е била поддържана активна само чрез автоматични тегления от същата тази сметка. Застраховката била терминирана заради неустойка в плащанията и децата загубили милиона.

Какво остава за дребните неща, които си знаете само вие, като например как работи домът ви: алармената система, поливачките, ключът за барачката в двора. Огледайте къщата си сякаш ще я давате под наем и има нужда да оставите инструкции. Така ще помогнете на онези, които ще се грижат за вас по-късно или които ще останат след вас, когато си отидете.

ПОМИСЛЕТЕ И ЗА ЧУВСТВАТА: Най-накрая, много хора предлагат да се пишат писма до най-близките, които те ще прочетат след смъртта ви.

„Ако имах поне още едно писмо от баща ми“, сподели скърбящият възрастен син, “това би означавало толкова много за мене!“.

 

АНКЕТА

КЪДЕ БИХТЕ ЕМИГРИРАЛИ?
 

Реклама

www.vigdentalinc.com
Заповядайте в новооткрития зъболекарски кабинет на д-р Ива Арнаудова
www.navigationinc.net
The new innovation in the Transportation and Logistics industry
www.bulgaria-weekly.com
Вестник "БЪЛГАРИЯ" - Най-големият български седмичник в САЩ:
www.slavi-photography.com
Фотографския свят на Слави

Online Newspapers and Magazines
World's largest online newspaper and magazine directory for local, national and international news.

“Верея"
Училище за български народни танци
Банер

Партньори

Банер
Банер
Банер