Професионалния съвет vs. Което хората ви съветват = ($$$)

            Както вече беше казано в миналият брой на вестник „България”, много са недоизказаните и половинчати истини в моргич индустрията. Причината пораждаща този проблем е че източникът, от който хората, в много случаи, черпят информация е често некомпетентен в областта за която предоставя информация или просто същата тази информация е базирана на слухове. Ето защо, в много от случаите, в които на мен лично са ми били задавани въпроси от естество различно от предметът на дейност, с който се занимавам (финансиране и рефинансиране на имоти), препращам клиентът кум компетентен и надежден професионалист, който би могъл да внесе светлина над определен въпрос. На пример, на мен лично клиенти понякога ми задават въпроси от юридическо, данъчно, финансово и имотно естество. Логично, поне за мен, е да предоставя отговор само на въпросът от финансово естество, защото не желая да заблудя клиентът (от което се губят пари) с половинчати отговори на въпроси, които не са от моята компетенция. Ето защо за въпроси от юридическо естество има адвокати, от данъчно има професионалисти подготвящи такси, от имотно тук идва реалторът. Съветвайки се с някои от тези професионалисти ще ви струва пари за посещението и консултацията, (за разлика от мен, защото всички финансови консултации с мен са безплатни) но не е ли по добре да платите $100, $200, $300 за професионален съвет отколкото да се доверите на някой с ниво на компетенция и познания на много ниско ниво (от персонален опит, в повечето случаи) и в последствие тази доверчивост да ви коства суми 10, 20 пъти по големи от цената на една консултация. Не случайно римляните са казали, че „… човек не трябва да е евтин на триците и богат на брашното…”.

            В този ред на мисли бих желал да поясня за пореден път, защо отделям толкова много място, говорейки за негативната страна на това, което „хората ви съветват”. В повечето случаи ваши приятели и близки говорят и ви дават съвети базирани на техният индивидуален опит. Не забравяйте че всеки е различен и тази разлика не идва само от външният вид. Всеки има различна финансова ситуация и парични възможности. Друга вид съвет, на който съм се натъквал, е този съвет който произтича от желанието на човекът да породи завист и недоумение у този който съветва. Така нареченото по Български „изхвърляне” предизвиква такова объркване у тези, които те първа започват да се интересуват да закупят жилище, че понякога когато клиент дойде при мен и ми разкаже какво „неговият приятел е закупил жилище” и обстоятелствата около покупката, ще бъда откровен с вас, но аз сам започвам да се чудя крайности само и само, да впечатлят или аз не знам какво техните приятели. На пример, моята любима тема на абсурдите е за “Money Back” при покупка (има огромна разлика м/у покупка и рефинансиране) в денят на затварянето на сделката. Сценарият на такъв тип сделка се предполага да бъде следният: избирате си имот от порядъкът на $500,000 (голяма сума е но това е пресен пример) искате да го финансирате на 100% без да оставяте никакъв down payment. До тук добре, нямаме никакъв проблем да направим финансирането. Да ама този сценарии има и продължение. „… ама знаеш ли, че моят приятел „Х” направи така преди време, че поиска от продавачът да повиши цената на имотът с $80,000 на договорът а в денят на затварянето на сделката, продавачът му ги даде $80-те обратно?” Значи от това, което клиентът ми казва е че той вместо да поиска заем за $500,000, той ще поиска заем за $580,000 и в денят на затварянето на сделката продавачът ще му даде $80,000 “Money Back” (на ръка пари). ТОВА Е ПЪЛНА ГЛУПОСТ и ако това го чуете от човек който има пряк или косвен интерес от вашата сделка, моят съвет е да „бягате надалече”, защото вероятността да бъдете брутално измамен е голяма.

            Нека направим разбор на ситуацията по нагоре и видим какво я прави, не неизпълнима, а абсурдна във всеки един аспект. На първо място нека приемем, че имотът наистина струва $500,000. За да покачим цената на имотът до $580,000 за да вземем  “Money Back” в денят на клоузингът, трябва да го отъждествим по някакъв начин. Ето тук идва и още един много, и отварям големи кавички, „полезен съвет”… „трябва ти апрайзер който да ти оцени имотът на толкова и си готов…”. Е да ама не. Първо трябва да се намери апреизер който би си заложил лиценза и кариерата за таксата от $250 до $350, за да подправи оценката на имотът и да доведе имотът до желаните $580,000. Трябва да е много гладен апреизър за да заложи всичко на карта само заради тристате долара. Нека приемем, че сме намерили човекът и той прави апрейзълът да покайе, че имотът струва $580к, а не $500к което е ралното. До тук всичко изглежда добре и се стига до там, че е време да се предостави на банката „нагласеният” апрейзъл. Много от вас не знаят, но всяка банка има подразделение, което изучава всеки апреизъл от вътре на вън съпоставяйки всички характеристики на имотът с заобикалящите го имоти и вероятността такъв „подправен” да мине е под 1%. Виждате сами от къде и абсурдът породен от такъв тип история. Нека предположим, че всичко мине за пред банката и вие сте на път да финансирате сумата от $580,000 с %80,000  “Money Back” в денят на клоузингът, идващи от продавачът. Трябва да ви е ясно, че такъв тип транзакция е 100% нелегална и транзакцията си е чисто и просто „кеш под масата”. Нека ви задам един въпрос; след като това е нелегална транзакция (за $80,000 става въпрос) и никъде я няма черно на бяло, кое ви гарантира, че продавачът ще ви даде $80,000 в денят на клоузингът… може бе неговата добра воля??? Както виждате такъв тип транзакции са от света на приказките и вие като здраво мислещ човек не трябва да се поддавате на спекулации от такъв сорт.

            Много са нещата, които ще чуете под формата на съвет, история или слух, но вероятността една хилядна от това да истина е нищожна. Моят съвет е да не се поддавате на манипулации от такъв характер, защото в много случаи хората спекулират с усещането, че знаят какво искате да чуете а психиката на човек е устроена по такъв начин, че отбира само това което иска да чуе и което му се иска да е вярно, а не действителността, колкото и да не ни се иска да  така.

Следва продължение… 

Николай Керелски

residential & commercial

mortgage professional