|
|
НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ПРОФЕСИОНАЛНИ АНАЛИЗИ ЖИЛИЩНИТЕ ЗАЕМИ - ВСЕ ОЩЕ ЛЕСНИ ПАРИ Продължение от миналия брой
Здравейте скъпи приятели. От няколко места получих предупреждения, че с последната си Колона съм поуплашил много от читателите, че са изпуснали „влака”. Е не е точно така, просто се опитвам да бъда обективен и според силите си да дам верна преценка и анализ за това, какво става на пазара на имотите. Ставаше дума за „снимка” на пазара а тази снимка може да бъде направена от различен рекурс. Това, че една малка част от хората са пропуснали най-благоприятният момент не означава, че това се отнася за всички останали. Нека обаче бъдеме обективни. Лихвените % бяха повишавани от Федералният Резерв (ФР) в 10 последователни митинга и това не може да се омаловажава, независимо, че жилищните заеми продължават да са „далавера” е добре - „лесни пари”. Заемодателите на практика отказаха да се подчинят (засега) на натиска започнал в началото на 2005, да затегнат коланите на отпусканите моргиджи с по-крути мерки при оформянето на условията за отпусканите заеми, целящо ограничаването на рисковите заеми, които преобладаваха в техните файлове. За купувачите и за закъснелите досега да рефинансират домовладелци, това помага да спестят малко от лихвеният %, който към момента е на нивото от Септември 2003. Съгласно Борда на Ф Р, вместо да затегнат изискванията за одобряване на заемите, почти половината от американските банки докладваха, че за последните 2 години са повишили максимума на отпусканите пари при първичните моргиджи, а 1/3 индикираха, че за същият период са увеличили и максималния размер на вторичните моргиджи. Още повече, четвърт от запитаните институции са докладвали, че са стеснили диапазона на даваните лихви около определана базова лихва и са повишили максимума на loan-to-value (означаващо, че на заемащите се позволява по-голямо задължение от преди). През Май 2005 Ф Р заедно с други държавни институции издаде "Credit Risk Management Guidance For Home Equity Lending", което съвпадна с повишаване на нивото на предупрежденията за повишени цени на имотите и увеличен брой мошеничества на пазара заедно с тенденцията за предстоящо повишаване на лихвените % и други обезпокоителни тенденции, които могат да доведат до спукване на „жилищния мехур”. В предупреждението се указва, че качеството на „home equity портфолиото” на заемодателите е обезпокоително и особенно при положение, че ” лихвените % се повишат а цените на жилищата паднат. Добросъвестното оформяне на заемите и ефективните системи за контрол на риска са критични за намаляването на този риск”. От тогава средният лихвен % е нарастнал от 5.7% до 6.375% през Ноември и гравитира там и през Декември съгласно статистиката на Freddie Mac. Заедна с опасноста за вдигане на лихвения %, Ф Р посочва и следните фактори като рискови :
Повечето от тези подходи за отпускане на home equity заеми и първични моргиджи свършиха добра работа през изминалите няколко години и продължават да са привлекателни за много купувачи и сега, помагайки да се преодолеят високите цени на пазара. Тези условия продължават да дават шанс на много хора да се класират за закупуване на жилище Съществуват опасения, че ако заемодателите бяха последвали препоръките на Ф. Р и бяха затегнали потока от заемани пари, някои от участниците на пазара щяха да „изпуснат влака” още тогава, а други щяха да бъдат принудени да затегнат коланите и да оправят балансите между доходи, кредити дългове и други характеристики за да се класират за заем. При спазване указанията на Ф.Р. заемодателите би трябвало по-често да изискват принудително плащане на моргиджите (фактически foreclosure ), да урязват неизползваните кредити или да предприемат допълнителни стъпки за намаляване на риска. Всички заеми се отпускат с клауза позволяваща на заемодателя да си вземе обратно парите при определени обстоятелства, затова ситният шрифт трябва да се чете внимателно Лихвите на мортгиджите са на ниво на което бяха преди 2 години, но за щастие на купувачите и на тези които трябва да рефинансират изтичащи ARM моргиджи, заемодателите, засега се придържат към предишните status quo (заварено положение). Вярно е че заемите вече струват повече, но е вярно и че са все така достъпни както по времето на бума през последните няколко години. И ще завърша Колоната с една мисъл която многократно съм повтарял на моите клиенти и приятели. „Не е толкова важно колко пари имаш в банката по-важно е колко пари контролираш и на каква цена” . С това се разделяме за днес и ще се чуеме в следващата Колона. Тези които не искат да „испуснат влака” могат да ми се обадят за да направиме заедно преценка на тяхната конкретна ситуация. Координатите за връзка са на визитката по-горе. Продължава в следващия брой Starck & Company Office Number: 847-392-3900 Cell Phone: 847-208-7295 Fax Number: 847-392-1068 Email: tstoev@starck.biz Stoyan Stoev |
