|
|
БАНКОВАТА СМЕТКА... Както вече сте се уверили, ако следите редовно статиите свързани с дискутирането на проблеми от общ и по-тесен характер при финансирането на жилища, има много фактори, които се явяват ключови, веднъж щом сте решили да закупите собствен дом. В миналият брой на вестник „България”, беше разгърнат въпросът относно плащането на вашият наем. Крайното заключение от поместеният материал, беше че постоянството при начинът на заплащане на вашият наем е едно от най-съществените неща, на които банката обръща внимание, при отпускането на заем на вас като потенциален моргич притежател. За да не се впускаме в по-нататъшни разяснения за написаното в миналият брой, вие сами можете да намерите статията в интернет на адрес www.bulgaria-weekly.com. Преминавайки от темата „наем и как да го плащаме”, към темата в този брой, а именно, „как да си поддържаме банковата сметка”, нещата които ще бъдат засегнати, не може би, ами със сигурност могат да ви спестят хиляди долари само в рамките на една година от вашите моргич плащания. Банковата ви сметка, при подаване на молба за заем, е едно от нещата, които могат да ви помогнат, първо да се квалифицирате за моргич с много изгодни условия и второ, да ви осигури 100% сигурност при финансиране от банката. В повечето от случаите, поради невъзможността да се докажат достатъчно доходи, за да се закупи определено жилище, програмите които се използват са без доказване на доход. Ако ви кажа, че е достатъчно единствено и само да имате банкова сметка, за да ви се отпусне заем с условията на заем „ с доказване на доходите”, как бихте реагирали??? Разликата между лихвата, при която доказвате доходи чрез банковата си сметка и тази, при която не доказвате в най-общият случай е от порядъкът на 1% до 1.5%; за пример да вземем, че доказвате доходи и банката ви дава заем (моргич) с лихвен процент от порядъкът на 5.5%... в същото време, ако подадете молба на друго място за заем, само за да сравните разликата, но този път без да доказвате доходи, лихвата би била между 6.5% и 7%. Виждате колко значителна може да бъде разликата между с и без доказване на доходите. Нека се върнем назад към казаното, че използвайки банковата си сметка правилно, бихте могли да вземете лихвен процент много по-нисък от предложеният ви без вие да доказвате доходи. Постоянство... и тук това е ключова дума. Нека вземем, примерно, семейство Иванови. Да предположим, че току що са кацнали в Щатите и идея си нямат от къде да започнат. Стъпка номер едно е да намерят квартира... стъпка номер две е да си отворят банкова сметка. Нормално е да се предположи, че като семейство, двамата ще си отворят обща банкова сметка. Ето тук и идва първата грешка на новодошлият българин. Вместо една сметка, Иванов би следвало да си отвори сметка на негово име и Иванова, друга сметка на нейно име. Това се прави от чисто практическа гледна точка. Ако искате да не доказвате доходи на чек или W-2 форма, или по-скоро доходите, които можете да докажете не биха били достатъчни, за да си позволите желаното жилище, тук и идва ролята на банковата ви сметка. При предоставяне на 12 месеца банкови, месечни разпечатки за последните месеци от вашата сметка, банката отпускаща ви заемът за имот, събира всички депозити, които са направени по сметката за една година и ги разделя на 12 за да определи колко правите на месец, според депозитите, които сте депозирали през годината. Важно е да се отбележи, че банката НЕ СЕ, пак повтарям, НЕ СЕ интересува от парите, които излизат от сметката ви. Дори ако всеки месец сте на 0-лев баланс, това не е от значение!!! Не звучи логично, но е така. Значи, ако имате депозити по сметката от порядъкът на $60,000 за една година, това ще означава, че 60,000/12=5,000 от тук се взима, че вие правите по $5,000 като месечен доход. Няколко се нещата, които трябва да знаете, ако искате да вземете моргич по този начин: 1. Ако искате да вземете моргич само на името на Иванов, само и единствено ще се вземе предвид 12 месечни банкови извлечения от сметката на Иванов. 2. Ако Иванов и Иванова са на същата банкова сметка, но само Иванов подава молба за заем, доходът от $5,000 ще бъде отрязан на две, само защото има и втори ползвател на банковата сметка. Ето от тук и идва обяснението на казаното по-нагоре за индивидуалните банкови сметки. 3. Банката няма да се интересува дали, през сметката на Иванов ще минават само неговите чекове и лични пари. През сметката могат да минават чековете на Иванова, също така и на техният син, дъщеря, баба, дядо и т.н. Смисълът в казаното, е че през сметката могат да минават парите на цялото семейство, без това да има последствия по-нататък при подаване на молба от страна на Иванов за моргич. Единственото условие е банковата сметка да е на негово име и само на негово име!!! 4. Не се притеснявайте от фактът, че накраят на месецът, след всички плащания, банковата сметка на Иванов е почти на 0. ТОВА БАНКАТА НЕ Я ИНТЕРЕСУВА, стига доходът, който се генерира след като се разделят всички депозити на 12 е достатъчен за да се квалифицира за избраният имот (потърсете мнението на специалист, относно колко пари трябва да минават през банковата сметка, като депозити). 5. НИКОГА НЕ МИНАВАЙТЕ НА “OVERDRAFT”!!! С други думи, никога не оставяйте сметката на Иванов да мине под 0-та!!! 6. Плащайте си наемът ВСЕКИ МЕСЕЦ от сметката на Иванов с чек... Изключения от какъвто и да е характер са крайно недопустими!!! 7. Трансфери на пари от сметка в сметка не се приемат като депозити и при крайната калкулация не се зачитат като доход. Например, Иванова прехвърля пари от своята сметка, като банков трансфер, в сметката на Иванов. Това няма да се зачете като депозит!!! 8. Трансферирани пари от България по банков път, няма да се зачетат като депозити и ще бъдат отхвърлени при крайната калкулация!!! 9. При подаване на молба за моргич, Иванов не може да използва повече от една банкова сметка (това е политика на банките)!!! Силно препоръчително е да се използва само една от банковите сметки на Иванов за депозиране на всички пари. Впоследствие тези пари могат да бъдат изтеглени и да бъдат отправени по предназначение към други банкови сметки... 10. Иванов, при наличието на 12 месеца банкови извадки може да се квалифицира за заем, дори и да няма достатъчно кредитна история... изключително преимущество при този тип програми. 11. Не всички банки приемат 12 месеца банкови извадки с цел доказване на доходите (90% от банките го правят). Например, банките които не използват тази програма са COUNTRYWIDE, GMAC, NETBANK, WELLS FARGO и т.н. Тема с продължение... За въпроси и разяснения относно написаното по-нагоре, не се колебайте да задавате въпроси на e-mail: kerelski@panamlending.com или на директен 630.965.3178 Рубриката се води от Николай Керелски (real-estate mortgage professional) Pan American Bank 630-965-3178 |