Адвокат Кеърнз е пълноправно включен в Регистъра на адвокатите, лицензирани от Върховния съд да практикуват активно в Илинойс, с двайсетгодишен опит в области от общата правна практика като разводи, криминални дела, пътнотранспортни произшествия, наложени плащания, бизнес организация и др., както и с дванайсетгодишна специализация в областта на имиграционното право. Петчленният състав на неговия офис и двамата асоциирани адвокати обслужват клиентите на български, румънски, литовски, руски, испански, френски и немски език в офисите на бизнеса в Чикаго, Илинойс, на Чикаго авеню и Бродуей, и в Калюмет Сити, с добър транспортен достъп. Имиграционната ни практика покрива различни щати, работим със съответните консулски отдели, както и сме ангажирани в активна правна практика с кореспондиращи адвокати в Европа по разнообразни дела, включващи недвижимо имущество, семейно право, настойничество над деца и издръжка. Приемаме запитвания по общи и имиграционни въпроси и теми за обсъждане по електронната поща на адрес jwkearns@hotmail.com. Консултации по телефона или в офиса могат да се организират на (312) 738-2529. Говори се вашият език и ще се погрижим за случая ви. За допълнителна информация вижте карето по страниците на вестника.

ЗА СОБСТВЕНИЦИТЕ НА ДОМОВЕ: Във всеки вестник и всяко списание тези дни има статия, в която се разсъждава, дали пазарът на недвижимо имущество е на път да се срути. Можем да кажем, че такава опасност няма. Тези пазари са изключително местни, буквално квартал за квартал. Някои пазари са толкова прегрели, че цените в определени сегменти са супернадути и няма да издържат дълго. Най-лошото, което може да се случи, е че собствениците, които няма да успеят да продадат имотите си при тези цени, ще бъдат принудени да ги държат, докато цените се стабилизират до разумни. Хората, които са навлези в пазара за недвижимо имущество с цел спекулация, (средно се счита, че това са 23% в национален мащаб от купувачите на еднофамилни къщи), вместо да купят основна резиденция, ще бъдат хванати в позицията на наемодатели, на които ще се наложи да показват позитивен доход от съответния имот за много по-дълго от очакваното време, или да поемат загубата от настоящия си доход (от работа), или да продадат за по-малко от желаното, или, в най-лошия случай, да загубят имота си при foreclosure (за пресрочена ипотека). След три до пет години се оглеждайте за сделки точно в такива прегрели пазари, които ще се провалят. Балонът няма да се спука, но ще чуваме свистящия звук от постепенното му спихване. Това е общото мнение. Пазарите по-скоро ще се стабилизират бавно, отколкото драматично да пропаднат, а и в такива пазари винаги могат да се намерят добри сделки.

Докато стоковите пазари възвърнат силата си, инвестирането в недвижимо имущество ще си остане единственият начин, по който повечето от нас ще се пенсионират. Къде другаде можете да постигнете 6.9 до 25, и дори 40% годишно възвръщане (брутно) на инвестиция, използвайки 80% или повече от парите на другите хора? Ако платите 20% върху неподдържана сграда с два апартамента точно на ръба на квартал, където япитата вече купуват, ако сами го ремонтирате с помощта на по-евтини контрактори, докато опитвате да покажете позитивен доход, ако задържите този имот пет до седем години, докато цените в квартала се повишат достатъчно, за да продадете или рефинансирате, докато през това време сте плащали 5.5 до 7% ипотека, това, което ще спечелите нето, ще бъде много повече от онова, което ще изкарате карайки камион или чистейки къщи. Всичко, което е необходимо, е достатъчно знания, за да разбирате сделката, малко спестени пари за началното плащане, и възможност да извличате позитивен доход от имота, докато го притежавате. Това обикновено означава да бъдете наемодател и да сте в състояние да извършвате ремонтна работа сами или с по-евтин контрактор. Както и означава, че може да ви се наложи да поживеете насред ремонтите и в не много добър квартал, където наемателите са хора, от кито наемът се събира трудно. Ако не искате това, както и ако нямате желание да се насочите към Section 8, тогава трябва да помислите за квартали, където можете да отдадете под наем на япита или на току-що завършилите колежи. Там и оценката на имота накрая ще бъде по-висока. Виждал съм много контрактори и собственици имигранти, които така правят парите си. Ако пък имате желание да не се откъсвате от вашия квартал, то насочете се към ремонтиране на еднофамилни къщи, които можете да продадете, отколкото да се занимавате с наематели. Чикагските пощенски кодове, които показват най-голямо повишение на оценката на съществуващи еднофамилни домове, са предимно в северозападните райони (квадрати), което е т.нар. имигрантски “bungalow belt”. Що се отнася до спестените пари за сумата, която ще сложите  в началото за покупката на имота: истинският трик в инвестирането в невижимо имущество е да имате достатъчно късмет и съобразителност, за да намерите изобретателен начин да се справите с тази ситуация чрез програми с по-ниско начално плащане, програми “наемане с цел купуване” (rent-to-buy), или финансирани от собственика сделки (owner-financed deals). Така или иначе, тези видове начални плащания са само за първата ви сделка, защото за втората вече ще можете да използвате спечеленото от първата, постигнато с естественото покачване на пазарната оценка (т.е., ще използвате equity). Значи: ако понастоящем притежавате кондо, вземете оценка и разплащателно писмо, за да видите какво equity можете да извадите, и започнете да търсите изгодна инвестиция на пазара за недвижимо имущество.

Тогава какъв е проблемът? Повишаващи се лихвени проценти и обезсърчаващи цени. Проблемът е, че при наличието на всички изобретателни методи, като “low doc” и  “no doc”, т.е., ипотеки, изискващи малко или никакво доказателство за доход, както и при наличието на “само лихва” ипотечни заеми, хора, които не би трябвало да са на пазара, могат да имат голям проблем, ако им се наложи да рефинансират. Ако едва задържате имота си, защото едва успявате да плащате, или ако имате ипотека, която трябва да рефинансирате след две, пет или повече години, ще имате проблеми в този период на покачващи се лихвени проценти. Ако имате ARM (Adjustable Rate Mortgage) или interest-only (и за двете сме говорили в предишни статии), ще ви се наложи да рефинансирате в ограничен период от време. Аз лично бих предпочел да платя 50 хиляди повече за имот, отколкото да имам 1% повече лихва на каквато и да е ипотека; това ще се отрази повече на месечните ми плащания. В Калифорния, например, цените на имотите се повишиха 17% през 2003 и 22% през 2004. Значи почти 40% за две години. Мислите ли, че това изхвърли повече хора от пазара? Би трябвало да е така, но се случи нещо любопитно: вместо броят на собствениците на домове да намалее, защото по-малко хора могат да си позволят да купят жилище, той рекордно се увеличи. Защо? Защото заемодателите отвориха широко вратите и пуснаха всеки, който не можеше да си позволи ипотека при съществуващите изисквания преди цените на пазара да почнат драстично да нарастват. Заемодателите изчислиха, че няма да загубят, а ще загуби заемателят/собственик, ако не е преценил внимателно възможността си да плаща и да задържи имота. В ипотеките от вида “само лихва” месечните плащания са по-ниски, защото отиват само към лихвата, а не към основната ипотечна цена, което е действително дължимата сума. Защо тази система работи? През първите десетина години, върху конвенционална 30-годишна ипотека, 90% от месечните плащания така или иначе отиват само към лихвата. (Трябва да е така, за да може да се запази нивото на плащанията, или същата сума всеки месец). И също: въпреки че ипотеките са типично за 30, напоследък даже и 40 години, (не вземайте 15-годишна ипотека, по-добре правете двойни плащания), средната ипотека обикновено се държи само за седем години преди да се направи рефинансиране или продажба. Ипотеките “само лихва” са измислени за онези, които не могат да си позволят месечните вноски по конвенционалната ипотека, и, по дефиниция, те се озовават с повече собственост, отколкото могат да си позволят. Тези хора трябва да имат спасителна стратегия, защото ипотеките “само лихва” трябва да се рефинансират на две, пет или седем години. В Калифорния през 2001 никой нямаше такива заеми (2%). Миналата година почти половината от ипотеките бяха от този вид (48%). В национален мащаб около една трета от ипотеките са “само лихва”. Това е “горивото” за бързото покачване на оценките. Тази стратегия работи добре в климата на повишаваща се оценка на стойността и падане на лихвените проценти, което наблюдавахме през последните години. Но не повече.

Инвестирайте в недвижимо имущество, но бъдете внимателни. Можем да очакваме изгодни сделки, когато хората, които не могат да си позволят да държат имота, започнат да се опитват елегантно да се освобождават от него в близките две до пет години.

Required Disclaimer: